Bauvertrag
Als Bauvertrag wird der Vertrag zwischen einem Auftraggeber (Besteller), dem Bauherrn, und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen bezeichnet. Dabei kann es sich um die Erstellung eines fertigen Neubaus (Schlüsselfertigbau), einzelner Teile davon (Rohbau), Umbauten, Renovierungsarbeiten oder um Einzelleistungen (Maurer-, Malerarbeiten, Installation, Heizungsbau) handeln. Auftragnehmer von Leistungen einzelner Gewerke sind oft Handwerksbetriebe. Bauunternehmer, die umfassende Bauleistungen teils selbst, teils durch Beauftragung anderer Firmen (Subunternehmer) erbringen, werden auch als Generalunternehmer bezeichnet.
Table of contents |
2 Abgrenzung 3 Gesetzliche Regelungen für Bauverträge 4 Vertragsbedingungen 5 VOB 6 Weblinks |
Nach deutschem Schuldrecht ist der Bauvertrag Werkvertrag. Für ihn gelten die §§ 631 - 650 BGB.
Teilweise wird die Verpflichtung zu Bauleistungen auch im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Grundstücks, auf dem vom Verkäufer ein Haus oder Eigentumswohnungen errichtet werden sollen, übernommen. Dabei handelt es sich um einen gemischten Vertrag, der im Wesentlichen Kaufvertrag ist, wobei aber hinsichtlich der Bauverpflichtung und der Rechte des Käufers bei Vorliegen von Mängeln die Vorschriften über den Werkvertrag anzuwenden sind.
Abzugrenzen ist der Bauvertrag vom Baubetreuungsvertrag und vom Bauträgervertrag. Keine Bauleistungen, sondern Planungs- und Bauüberwachungsleistungen erbringt der Architekt (Architektenvertrag).
Der Bauvertrag kann nach deutschem Recht schriftlich oder mündlich wirksam abgeschlossen werden.
Hauptpflicht des Unternehmers ist die mangelfreie Herstellung des Werks (§§ 631, 633 BGB). Die geschuldete Leistung sollte möglichst genau festgelegt werden, etwa durch Bezugnahme auf eine Baubeschreibung, Pläne oder ein Leistungsverzeichnis.
Hauptpflicht des Bestellers ist die Entrichtung der Vergütung. Ist eine Abrede hierüber nicht getroffen und eine kostenlose Leistung nicht zu erwarten, gilt die übliche Vergütung als vereinbart (§ 632 BGB).
Der Besteller ist verpflichtet, das mangelfrei hergestellte Werk abzunehmen (§ 640 BGB). Der Werklohn wird bei Abnahme des Werkes fällig (§ 641 BGB). Unter Umständen werden aber vorher Abschlagszahlungen geschuldet (§ 632a BGB oder nach Vereinbarung).
Liegt ein Mangel vor, so kann der Besteller nach Abnahme die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar mindestens in Höhe des Dreifachen der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten (§ 641 Absatz 3 BGB).
Ferner hat der Besteller bei Vorliegen eines Mangels die in § 634 BGB genannten Rechte:
Nach dem Gesetz kann der Unternehmer vom Besteller Sicherheit für den geschuldeten Werklohn verlangen (§§ 648, 648a BGB).
Umgekehrt wird oft auch vereinbart, dass der Unternehmer dem Besteller Sicherheit für die vertragsgerechte Ausführung der Leistung zu stellen hat oder dass nach Abnahme ein Teil des Werklohns für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche einbehalten wird (Sicherheitseinbehalt), sofern nicht der Unternehmer eine Bankbürgschaft zur Sicherung etwaiger Nacherfüllungsansprüche übergibt.
In Bauverträgen werden die vertraglichen Pflichten oft im Einzelnen ergänzend oder abweichend vom BGB durch besondere Vertragsbedingungen geregelt, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 BGB) der Inhaltskontrolle durch die Gerichte unterliegen (§ 307 BGB).
In Bauverträgen häufig vereinbarte Vertragsbedingungen sind die "Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen" (VOB/B).
Die VOB/B sind Bestandteil der vom "Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen" (DVA) herausgegebenen "Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen" (VOB), die seit der Neufassung 2002 umbenannt ist und früher bekannt war unter der Bezeichnung "Verdingungsordnung für Bauleistungen" (VOB). Mitglied im DVA sind Vertreter der öffentlichen Hand (Bund, Länder, kommunale Spitzenverbände) als Auftraggeber von öffentlichen Bauleistungen und Spitzenorganisationen der Auftragnehmer im Bereich des öffentlichen Bauauftragswesens.
Öffentliche Auftraggeber sind verpflichtet, abgeschlossenen Bauverträgen die VOB/B zugrunde zu legen. Bei der Auftragsvergabe haben sie die "Allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen" (VOB/A) zu beachten.Vertragstyp
Abgrenzung
Gesetzliche Regelungen für Bauverträge
Für die Verjährung der Mängelansprüche gilt § 634a BGB.Vertragsbedingungen
VOB